POLUB OFERTĘ NA FACBOOKU:
Lokalizacja:

umowa deweloperska ustawa tekst, odpowiedzialność dewelopera

Numer identyfikacyjny: 2042



Opis:

Od wiosny ubiegłego roku kupując mieszkanie na rynku pierwotnym podpiszemy tzw. umowę deweloperską. Broker podpowiada, na co zwrócić uwagę czytając ją.

„Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., wprowadziła na rynek nieruchomości szereg zmian, większość z nich ma na celu ochronę kupujących. Jedną z takich nowości jest obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jej przedmiotem jest zobowiązanie przedsiębiorcy (dewelopera) do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Forma aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów kupującego, jako że notariusz daje gwarancje rzetelności świadczonych usług pełniąc zawód zaufania publicznego.

Ustawa jasno wskazuje, jakie elementy powinny być zawarte w umowie deweloperskiej. Oprócz oczywistych wpisów, takich jak określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, trzeba zwrócić uwagę, czy jest tam wpisana dokładna cena oraz informacje o nabywanej nieruchomości (w tym jej stan prawny). Zabraknąć nie może też określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych leżących w gestii dewelopera. Umowa powinna też zawierać zasady płatności (terminy i kwoty), do których zobowiązuje się kupujący. Obowiązkowymi elementami są również m.in. informacje i zasady możliwego wycofania się z umowy, oświadczenie kupującego o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wybrane obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej:
- określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
- cena nabycia;
- informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności);
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych;
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
- wysokość i terminy lub warunki płatności przez nabywcę;
- informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych;
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy.

Gdy deweloper zaprezentuje nam do podpisania umowę, warto się w nią wgryźć nieco dokładniej niż sprawdzenie poprawności danych. Najlepiej byłoby zabrać umowę do domu i szczegółowo zweryfikować zapisy w niej zawarte, bo choć umowa będzie podpisywana w formie aktu notarialnego i weryfikowana przez notariusza, to warto już na wstępie sprawdzić, czy nie brakuje któregoś z obligatoryjnych elementów.

Trzeba podkreślić, że umowa deweloperska stanowi samoistną podstawę wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę lub analogicznego roszczenia dotyczącego nabycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Ustawa deweloperska nie jest oczywiście rozwiązaniem idealnym, ale i tak stanowi znaczną poprawę sytuacji kupującego w stosunku do okresu bez jej obowiązywaniem. A warto wiedzieć, że umowę jako obowiązkowy element wprowadziła ustawa z 28 października 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską), która weszła w życie wiosną 2012 r. Dla kupującego na rynku pierwotnym umowa deweloperska jest zabezpieczeniem porównywalnym do umowy przedwstępnej na rynku wtórnym – ma mu dać gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął.

Obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wiąże się naturalnie z dodatkowymi kosztami, jednak ustawa precyzuje tu ich podział: deweloper i kupujący płacą po połowie.

Zdarza się, że po oddaniu do użytkowania nowej inwestycji mieszkaniowej w budynkach ujawniają się wady i usterki. Przyczyny ich powstania są różne. Czasami spowodowane są niewłaściwym wykonaniem inwestycji przez dewelopera, innym razem wadliwością użytego do wykonania materiału.

Zdarza się, że po oddaniu do użytkowania nowej inwestycji mieszkaniowej w budynkach ujawniają się wady i usterki. Przyczyny ich powstania są różne. Czasami spowodowane są niewłaściwym wykonaniem inwestycji przez dewelopera, innym razem wadliwością użytego do wykonania materiału.

Nie zmienia to jednak faktu, że poza walorami estetycznymi, ujawnione w trakcie użytkowania wady nie tylko zmniejszają wartość zakupionej nieruchomości, ale również utrudniają pełne z niej korzystanie.

 
W takich sytuacjach właściciele nowo zakupionych mieszkań czy domów nie są pozbawieni ochrony. Zgodnie z przepisami sprzedający mieszkanie deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność bądź jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Jest to tak zwana rękojmia za wady fizyczne. Odpowiedzialność ta ma charakter bezwzględny i jest niezależna od winy sprzedającego. Deweloper nie może się z niej zwolnić, twierdząc, że za zaistniałe usterki, np. błędną izolację, nie ponosi winy.
 
Ważna legitymacja
W praktyce dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi jest uzależnione od wielu aspektów. Inaczej wygląda w przypadku wad w mieszkaniu, a inaczej w częściach wspólnych nieruchomości, np. zjazdu do garażu czy dachu. W tym pierwszym przypadku roszczeń może dochodzić samodzielnie właściciel lokalu, w drugim co do zasady legitymacji takiej pozbawiona jest wspólnota mieszkaniowa. Ta ostatnia jako odrębny od właścicieli lokali podmiot samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową, łączy z deweloperem stosunek prawny.
 
Właściciele mogą scedować te roszczenia na wspólnotę i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004). W tym miejscu warto pamiętać, aby po podpisaniu umowy cesji wspólnota mieszkaniowa dodatkowo podjęła uchwałę upoważniającą zarząd do dochodzenia na drodze sądowej roszczeń od dewelopera, mających na celu usunięcie wad i usterek w nieruchomości wspólnej. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że bez umocowania w uchwale zarząd nie może podjąć w tym zakresie żadnych oficjalnych kroków.
 
Istotne jest również, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 118/08) do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Zgodnie z art. 209 kodeksu cywilnego do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa – a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad, np. przeciekających rynien, upoważniony jest każdy z właścicieli.
 
Inaczej wygląda dochodzenie roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia do żądania odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. W praktyce podstawą do wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej.
 
Do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne w zakupionym mieszkaniu uprawniony jest jedynie pierwszy nabywca nieruchomości. To on zawierał umowę z deweloperem. Z tych względów kupujący nieruchomość na rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi, chyba że w umowie sprzedaży bądź odrębnym porozumieniu ze zbywcą uprawnienia te zostaną scedowane. Gdy tak się nie stanie, wtórny nabywca nieruchomości może dochodzić odpowiedzialności jedynie od sprzedawcy, a nie dewelopera.
 
Różne uprawnienia
Stwierdzenie wad uprawnia poszkodowanego nabywcę mieszkania do podjęcia różnego rodzaju działań. Zgodnie z przepisami, jeżeli sprzedana rzecz ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od kontraktu, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo niezwłocznie je usunie. Wskazane ograniczenie do odstąpienia od umowy nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wcześniej wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
 
W sytuacji więc gdy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. W przypadku gdy kupujący domaga się obniżenia ceny, powinna być ona obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a wartością identycznego lokalu z uwzględnieniem istniejących usterek.
 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący może domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – obniżenia ceny lub – idąc najdalej – odstąpienia od umowy. To trzecie uprawnienie, w przypadku gdy to wspólnota prowadzi postępowanie, wydaje się w praktyce niemożliwe do zastosowania.
 
Przedstawione uprawnienia z tytułu rękojmi, o ile mogą być łatwiej realizowane w przypadku budynków jednorodzinnych lub poszczególnych lokali w takim zakresie, w jakim wada dotyczy konkretnego lokalu, o tyle niewątpliwie w przypadku, gdy chodzi o wady części wspólnych w budynku wielomieszkaniowym, są związane z wieloma problemami. Wynika to z faktu, że nieruchomość wspólna stanowi przedmiot przymusowej współwłasności osób, które nabyły poszczególne lokale w tym budynku.
 

 

Innymi słowy, nabywając lokal w budynku wielomieszkaniowym, dana osoba staje się z mocy prawa członkiem istniejącej tam wspólnoty mieszkaniowej, przysługuje jej również odpowiedni udział w częściach budynku niesłużących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.
 
Należy również pamiętać, że nie zawsze deweloperzy są skorzy do usuwania pojawiających się usterek. W takiej sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania wad bądź też nie podejmuje czynności w celu ich usunięcia, a usterkę należy usunąć szybko z uwagi na to, że powoduje zagrożenie dla budynku bądź poszczególnych lokali, można zlecić wykonanie ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad.
 
Po upłynięciu terminu wyznaczonego deweloperowi na ich usunięcie można zlecić wykonanie zastępcze, czyli na własny koszt naprawić usterki, a następnie na podstawie wystawionych przez wykonawców rachunków domagać się zwrotu poniesionych kosztów, opierając się na przepisach o odszkodowaniu.
 
Wzór wezwania
Kielce, 11 lipca 2012 r.
 
Devel SA
ul. Kaczyńskiego 6a 25-234 Kielce
Dot. wad i usterek w ramach gwarancji i rękojmi w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej ,,Nowe Osiedle” ul. Macierewicza 8, 25-014 Kielce
 
                               Wezwanie do wykonania zobowiązań z rękojmi
Działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej „Nowe Osiedle” w Krakowie niniejszym wzywam  Devel SA (dalej: spółka) do wykonania zobowiązań z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej na terenie wspólnoty mieszkaniowej poprzez wykonanie prac stale eliminujących wady wskazane w niniejszym piśmie.
 
Pismem z 5 sierpnia 2013 r. wspólnota mieszkaniowa poinformowała spółkę i przedstawiła kosztorys prac w celu usunięcia usterek we wspólnie uzgodnionym i zaakceptowanym zakresie. Do tej pory brak jest odpowiedzi w tej sprawie. W związku z powyższym ponownie przedstawiamy zestawienie wad i usterek w częściach wspólnych, które nie zostały usunięte zgodnie z obowiązkiem wynikającym z rękojmi za wady:
 
– naprawa rynien budynku oraz połączeń ich z rurami spustowymi wraz z uszczelnieniem ich przejść przez dach,
– naprawa zamocowania w ścianach zewnętrznych daszków nad balkonami,
– uszczelnienie zadaszeń nad wejściami do klatek schodowych,
– naprawa poszycia dachów, naprawa obróbek blacharskich i kominów oraz zamocowań instalacji piorunochronnej,
– usunięcie przyczyn przecieków i konserwacja czap kominowych,
– usunięcie przyczyn zagrzybienia ścian w garażu podziemnym.
 
 
PRZYKŁAD
Przepisy zapewniają trzyletnią ochronę
 
Kupiłam mieszkanie w nowym bloku. Po ostatnich ulewach przeciekała na podłogę woda, a na ścianach pojawiła się wilgoć. Czy w takiej sytuacji deweloper powinien usunąć nieszczelność izolacji?
 
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, przykładowo budynku czy lokalu, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na zasadach określonych w art. 556 i nast. kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami w odniesieniu do wad budynku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto zwrócić uwagę, iż upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jednocześnie utrata przez kupującego wobec sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi z powodu upływu określonego przepisami terminu nie powoduje niemożności podniesienia roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach dotyczących odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania.
 
Warto również pamiętać, że poprzez wadę fizyczną budynku należy rozumieć każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu, utrudniającą korzystanie z niego w sposób zgodny z przeznaczeniem bądź jego konserwację lub też obniżającą jego estetykę bądź komfort użytkowników, którą można wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Wadą jest więc nie tylko niepożądana właściwość, lecz również stwierdzony brak pożądanej właściwości obiektu, o której istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Podkreślić należy, że nie ma znaczenia, czy wada powstała w wyniku wad projektu, czy materiału bądź wykonawstwa, ani nie jest istotna przyczyna jej powstania (np. udział osób trzecich, w szczególności podwykonawców). Odpowiedzialność za wady w ramach rękojmi jest bowiem niezależna od winy czy świadomości sprzedającego co do istnienia wady. Uwzględniając powyższe, należy uznać, że deweloper powinien usunąć usterkę.
 
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

 

Jesteś zainteresowany ofertą lub masz pytanie skorzystaj z formularza kontaktowego:
Imię i nazwisko: *

Telefont kontaktowy: *

Adres e-mail: *

Zabezpieczenie:
Captcha

* pole obowiązkowe
Treść zapytania: *


Oferta:
Typ:
Region:
Miasto/Fraza:
Rynek:
Pow. [a/m2]:
-
Cena:
-
lub
Numer oferty:







Jesteśmy członkami
Podkarpackie Stowarzyszenie Pośredników
i Doradców Rynku Nieruchomości



Agencja Nieruchomości Broker
Adres Biura: ul. Targowa 2a
35-064 Rzeszów
Tel: 17 852 47 67
Fax: 17 852 47 67
Tel. kom.: 601 538 400
Email:
biuro@broker.rzeszow.pl
Strona Główna | O nas | Zgłoś ofertę | Kredyty | Kontakt